Aktuelles Mietrecht

Bundesgerichtshof Urteil vom 06.11.2013 - Az. VIII ZR 416/12: Schadensersatzpflicht des Mieters bei Rückgabe der Wohnung mit farbigem Anstrich, die zuvor weißgestrichen übernommenen worden ist

Die Beklagten waren von Anfang 2007 bis Juli 2009 Mieter einer Doppelhaushälfte der Klägerin. Die Beklagten, die das Objekt frisch in weißer Farbe renoviert übernommen hatten, strichen einzelne Wände in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) und gaben es in diesem Zustand zurück. Die Klägerin ließ im August 2009 die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Sie wendete hierfür einen Betrag von 3.648,82 € auf.

Der Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss.

 

Bundesgerichtshof Urteil vom 18.09.2013 - Az. VIII ZR 297/12: Konkretisierung der Anforderungen zum Abschluss eines für den Erwerber in der Zwangsversteigerung nachteiligen Mietvertrages unter nahen Angehörigen

Die Kläger haben im Dezember 2009 eine Wohnung in Garmisch-Partenkirchen in der Zwangsversteigerung erworben und verlangen von der Beklagten Herausgabe sowie Zahlung von Nutzungsentschädigung. Die Beklagte behauptet, sie habe im Jahre 2003 mit ihrem Vater und ihrem Bruder als den damaligen Eigentümern der Wohnung einen Mietvertrag abgeschlossen, mit dem ihr gegen Übernahme der Betriebskosten und einer eventuellen Pflege des Vaters ein lebenslanges Nutzungsrecht eingeräumt worden sei. Zum Beleg hat sie im Prozess eine Kopie des angeblichen Mietvertrages vorgelegt.

Mit Schreiben vom 14. Januar 2010 forderten die Kläger die Beklagte auf, ab 19. Dezember 2009 eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 864 € sowie Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 136 € monatlich zu zahlen. Bis Juni 2010 leistete die Beklagte keinerlei Zahlungen. Die Kläger kündigten das von ihnen als Scheingeschäft angesehene Mietverhältnis vorsorglich wegen Zahlungsverzugs fristlos. Die Beklagte glich in der Folgezeit lediglich die bis Ende Juni 2011 geforderten Betriebskosten aus.

Die Kläger haben Räumung der Wohnung sowie Zahlung von Nutzungsentschädigung in Höhe von 17.477 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage nach Einholung eines Schriftsachverständigengutachtens abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Zwar habe sich das Amtsgericht nicht mit der Behauptung der Kläger auseinandergesetzt, die vorgelegte Urkunde sei lediglich "nachgeschoben" und erst nach dem Tod des Vaters erstellt. Auch sei es auffällig, dass die Beklagte trotz der Aufforderung durch die Kläger nicht habe erklären können, wann, wo und unter welchen Umständen die Kopie des Nutzungsvertrags erstellt worden sei. Letztlich komme es darauf aber nicht an, weil der als Zeuge vernommene Bruder der Beklagten jedenfalls einen mündlichen Vertragsschluss bestätigt habe. Da die Kläger mit dem Erwerb der Wohnung in diesen Vertrag eingetreten seien, schulde die Beklagte abgesehen von der Übernahme der Betriebskosten keine Nutzungsentschädigung.

Dem ist der Bundesgerichtshof nicht gefolgt und hat entschieden, dass die Feststellungen des Berufungsgerichts zu dem Zustandekommen und dem Inhalt eines mündlichen Mietvertrages von Rechtsfehlern beeinflusst sind, weil es die Widersprüche zwischen den Angaben des Zeugen und den aus der Vertragskopie ersichtlichen Bestimmungen des Mietvertrags außer Acht gelassen hat. Zudem hätte sich das Berufungsgericht auch bei der Frage, ob ein mündlicher Vertrag abgeschlossen wurde, mit dem Vorbringen der Kläger auseinandersetzen müssen, der Mietvertrag sei von der Beklagten nur fingiert worden, um sich oder der Familie den Besitz der Wohnung ungeachtet der Zwangsversteigerung weiter zu erhalten.

 

Eine begrüßenswerte Entscheidung des BGH, da die Bewohner einer versteigerten Immobilie in der Praxis häufig versuchen, in der Immobilie zu bleiben. Dies kann bei dem Erwerber schnell zu einer finanziellen Belastung werden, da dieser häufig plant die ersteigerte Immobilie selbst zu nutzen.

 

 

Amtsgericht Düsseldorf Urteil vom 31.07.2013 - Az. 24 C 1355/13: Starker Raucher muss Wohnung räumen

Die Klage eines Mieters gegen seine fristlose Kündigung wegen starken Rauchens durch die Vermieterin, hat das Amtsgericht Düsseldorf zu Gunsten der Vermieterin entschieden und die Kündigung bestätigt. Der Vermieter eines Mehrparteienhauses müsse es nicht dulden, wenn Zigarettenrauch im Treppenhaus zu einer unzumutbaren und unerträglichen Geruchsbelästigung führe. Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig.

 

Bundesgerichtshof Urteil vom 03.07.2013, Az. VIII ZR 354/12: Mieterhöhungen müssen sich am gesamten Niveau einer Stadt orientieren und nicht nur an der Preisspanne eines Stadtteils

Die Erhöhung von Mieten in Deutschland richtet sich in der Regel an einem sog. Mietspiegel (§ 558c BGB). Dieser wird anhand der in der Gemeinde üblichen Mietpreise ermittelt. Ein Vermieter darf aber nicht auf einmal eine Miete auf das Niveau der Stadt anheben, sondern nur in einem genau festgesetzten Rahmen. Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen (§ 558b BGB).

 

Amtsgericht Düsseldorf (Az. 24 C 1355/13): Wirksame fristlose Kündigung eines Vermieters, weil Mieter zu stark raucht?

Ein Richter am Amtsgericht Düsseldorf hat einem Mieter Prozesskostenhilfe (PKH) versagt, weil die Kündigung seines Mietvertrages wirksam sein dürfte, da der Mieter zu stark rauche, Die Kündigung sei angesichts "der veränderten Beurteilung der Gefahren des Passivrauchens" berechtigt. Dem 74-jährigen Raucher war das Mietverhältnis nach einer Dauer von 40 Jahren gekündigt worden. Die Vermieterin begründete dies mit der nicht hinnehmbaren Geruchsbelästigung für die anderen Hausbewohner. Sie hatte den langjährigen Mieter mehrfach abgemahnt und aufgefordert, in der Wohnung weniger zu rauchen. Ein abschließende Entscheidung stellt dies jedoch noch nicht dar, denn es ging nur um die Entscheidung, ob der Mieter PKH bekommt. Diese wird jedoch nur gewährt, soweit die Klage Aussicht auf Erfolg hat. Die Verhandlung soll am 24.07.2013 stattfinden.

 

Bundesgerichtshof Urteil vom 05.06.2013, Az. VIII ZR 287/12: Tritt- und Luftschallschutz im Mietverhältnis nach Umbau

1. Bei der Beurteilung des Vorliegens eines Mangels der Mietsache ist, wenn Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

2. Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen an einem älteren Gebäude vor, so kann der Mieter, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, nur dann erwarten, dass der Tritt- und Luftschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der baulichen Veränderungen geltenden DIN-Normen genügt, wenn die Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind.

 

Bundesgerichtshof Urteil vom 29.05.2013, Az. VIII ZR 285/12: Unwirksame Quotenabgeltungsklausel in Mietverträgen

Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht: "Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts", ist gemäß § 307 Abs.1 Satz 1 BGB unwirksam. Diese Klausel lege nahe, dass der Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung des Abgeltungsbetrags habe und der Mieter kein günstigeres Angebot einholen könne.

 

Bundesgerichtshof Urteil vom 10.04.2013 - Az.: VIII ZR 213/12: Vermieter muss gewerblichen Musikunterricht nicht dulden

Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt eine Nutzung vor, die der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung bekräftigt. Im konkreten Fall hatte ein Mieter in der Wohnung an drei Werktagen Gitarrenunterricht erteilt.

 

Bundesgerichtshof Urteil vom 20.03.2013 Az.: VIII ZR 168/12: Vermieter dürfen Hunde- und Katzenhaltung nicht generell verbieten

Eine formularmäßig in einem Wohnraummietvertrag verwendete Klausel, welche die Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung generell untersagt, ist unwirksam. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet.

 

Bundesgerichtshof Urteil vom 20.03.2013 - Az. VIII ZR 233/12: Eigenbedarfskündigung nur bei absehbarem Eigenbedarf bei Mietvertragsschluss rechtsmiss-bräuchlich

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags beabsichtigt oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen.

 

Amtsgericht Waiblingen Urteil vom 27.09.2012 - Az. 13 C 1621/08: Kein Schadensersatzanspruch des Vermieters für Schäden bei abgelehnter gemeinsamer Wohungs-übergabe

Bei einer Ablehnung der gemeinsamen Übergabe einer Mietsache durch den Vermieter gehen sämtliche Zweifel an einer Verschlechterung/Beschädigung der Mietsache zu Lasten derjenigen Seite, welche die gemeinsame Übergabe der Mietsache grundlos abgelehnt hat.

Eine förmliche Übergabe bzw. Wohnungsbegehung fand nicht statt. Zwar wurde von den Mietern im Vorfeld versucht, eine förmliche Übergabe der Mietsache mit dem Vermieter zu vereinbaren, dies wurde jedoch vom Anwalt der Vermieter ausdrücklich abgelehnt. In diesem Termin seien die Vermieter verhindert, es möge deshalb die Herausgabe des Mietobjektes unter Rückgabe der Schlüsselfrist fristgerecht erfolgen, eine Abnahme/ ein Rückgabetermin sei seitens der Vermieter nicht vorgesehen.

Letztlich lässt sich ein Schadensersatzanspruch nur dann beweisen, wenn ein Übergabeprotokoll zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden ist und eine gemeinsame Übergabe der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses. Daran fehlt es vorliegend aus Gründen, welche die Mieter nicht zu vertreten haben. Vor der endgültigen Räumung des Mietobjektes habe sich der Rechtsanwalt der Mieter darum bemüht, eine gemeinsame Übergabe der Mietsache durchzuführen. Diese wurde aber durch den Prozessbevollmächtigten der Vermieter unmissverständlich abgelehnt.